BATUHAN KAYA/ İZ GAZETE- İzmir 4. İdare Mahkemesi, İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin depremzedeler için aldığı emsal kat artışı kararını “kamu yararına” aykırı bulduğu gerekçesiyle iptal etti. Av. Senem Kiraz İzTV’de, İz Gazete Yayınlar Koordinatörü Özgür Coşkun’un konuğu olduğu programda mahkeme kararını değerlendirdi ve kentsel dönüşüm hukuku hakkında yorumlarda bulundu.
Kiraz, mahkeme kararını ve İzmir’de süren kentsel dönüşüm çalışmalarını hukuki açıdan, “İzBB’nin depremzedeler için verdiği emsal artış kararı mahkeme tarafından iptal edildi. K bölgesi uygulaması dediğimiz mevcutta korunan alanlar belediye tarafından 5 yıl süreyle tespit edildi. Buradaki amaç depremden sonra kentsel dönüşümü hızlandırmak, yapı stokunu yenilemek ve hızlı bir yeniden yapılaşmaya ulaşmaktı. Sıkıştırılmış kat uygulamasıyla beraber mevcut imardaki artı 1 kat hakkımızdan faydalanabiliyoruz. K bölgesi dışındaki bölgelerde imar haklarından azalma ve kayıp olduğunu gördük. Büyükşehir’in aldığı kararla beraber ilçe belediyeleri de K bölgesine giren parsellerini belirledi ve bu kapsamda olan alanlarda bir iyileşme oldu. Kentsel dönüşümün böylelikle önü açıldı çünkü artı kat hakkını yükleniciye devrettiğinizde maliyetler düştü. İptal edilen karar da bununla ilgili, zaten karar 5 yıl süreliydi ve uygulama süresinin sonuna yaklaşmış durumdayız. Bilirkişi raporuna baktığımızda, imar haklarını iyileştirici düzenlemenin mevzuata ve şehircilik ilkelerine aykırı olduğunun düşünüldüğünü görüyoruz” ifadeleriyle değerlendirdi.
İzBB’nin kooperatif modeli başarılı oldu
30 Ekim depreminin kentsel dönüşüm için itici bir etki gösterdiğini ve İzBB’nin kooperatif modelinin başarıya ulaştığını söyleyen Kiraz, “Deprem tabii ki itici bir etki oldu. İzmir’in yapı stoku çok eski ve gecekondulaşma oranı çok fazla, belediyenin depremden önce de yürütmüş olduğu projeler vardı ama deprem özellikle bireysel parseller nezdinde elbette arttı ve doğrudan depremden etkilenen bölgelerde kentsel dönüşüm hızlandı. Çalışmaların hızlanması beraberinde maliyet sorununu getirdi, dünya bankasının orta hasarlı binalar için kredi kullandırılması konuşuldu ama bu da gerçekleşmedi. Pandeminin de denk gelmesiyle beraber süreç durdu ve maliyetler yükseldi. Maliyet sorununu da 2 yönlü değerlendirmek lazım. Sözleşmeye girerken katkı bedeli dediğimiz, bedel karşılığı yapılan inşaat sözleşmelerinde insanlar zorlandı. Geldiğimiz bu noktada devam eden ama kitlenen projeler var, artan enflasyonla beraber inşaat maliyetleri de öngörülemez şekilde artınca farklı finansman modelleri ne olabilir konuşuluyor. İzmir özelinde İzBB’nin bir kooperatif modeli var, şu an 52 kooperatife ulaştı. Bu modelin başarılı olduğunu da düşünüyorum, çok daha düşük ve sürdürülebilir maliyetlerle yürütülebilen bir sistem” dedi.
Yapı stoku yeterince iyi değil
Kentsel dönüşümün hızlandığını ancak halen daha yapı stokunun istenen noktaya gelmediğini belirten Kiraz, “Yapı stoğu depremden sonra hedeflenen noktada iyileştirilmiş değil. İnşaat maliyetleri ve arsa bakımından fiyat artışları oldu. Arsa maliyetleri İzmir’de hep yüksekti ama şimdi inşaat maliyetleri de arttı. Kentsel dönüşümle beraber konut stoku yenilenemediği için ciddi bir barınma sorunu ortaya çıktı. Sürdürülebilir bir kira maliyeti oluşturabilmek için çok zor” diye konuştu.
Umarız istinaftan olumlu sonuç çıkar
İzmir 4. İdare Mahkemesi’nin iptal ettiği karara edilecek itirazdan olumlu bir sonuç çıkmasını umduğunu söyleyen Kiraz, “Büyükşehir Belediyesi de kararın iptalinin kesinleşmesi halinde yeni bir karar alarak olası mağduriyetleri engelleyecektir diye düşünüyorum. Karar henüz kesinleşmedi ve istinaf yolu açık ama emsal noktasında artı emsal uygulaması da vardı. Umarız istinaf yoluna gidildiğinde de olumlu sonuç gelir ve bu konuda yapılan matematik hesapları bozulmaz” dedi.
Kamu yararı gözetilmeli
Mahkemelerin aldığı kararda sadece kanunu değil aynı zamanda kamu yararını da gözetmesi gerektiğini açıklayan Kiraz, “Kanuna uymak zorundayız ama kamu yararını da gözetmek zorundayız. Kanunu lafzıyla uyguladığımız zaman her zaman istenen sonuca ulaşamayız. Kanunla aslında amaçlanan ne? Buradaki plan değişikliğiyle amaçlanan kamu yararını daha derinde uygulamak. Kanunun getirdiği ölçülerle birebir şehircilik ilkeleri yaptığımız zaman planın geçmesinde sorunlar olabileceği için kamu yararını zedelemiş oluyor. O yüzden terazide kamu yararı mı teknik şehircilik ilkeleri mi ağır basıyor derseniz bence kamu yararının ağır basması gerektiğini düşünüyorum. Öbür türlü yol alamayız, hesaplanan krediler gelmedi, bankalar durumu ortada, İzmir için devlet desteği yok ve barınma sorunu da ortada dururken kamu yararı ağır basmalıdır. Mahkemedeki hakimlerden birinin de azınlık oyu var ve karara karşı çıkmış, o da barınma ihtiyacının ön planda tutulması gerektiğini söylüyor” şeklinde konuştu.
Durdurma söz konusu olursa…
Mahkeme kararı devreye girer ve durdurma söz konusu olursa neler olabileceğini anlatan Kiraz, “Eğer bu karar devreye girer de bir durdurma söz konusu olursa sözleşmelerin durdurulması söz konusu olur. Sözleşmelerde böyle durumlar için genelde maddeler olur, bu maddeler, “Bunların yürürlüğe girmesi için mahkeme kararının netleşmesi beklenir” gibi sözleşmeler olur. Amaç tarafların bir centilmenlik ilişkisi içinde güven telkini sağlamalarıdır. Sözleşme gibi bağlayıcı hale gelmez, ben arsamı müteahhide devretmem, müteahhitte ruhsat vesaire için para harcamaz” ifadelerini kullandı.
Malik olarak sorumlu daima sizsiniz
Müteahhitlere kat karşılığı verilen arsalardan alınan binalarda ev sahibi oturmasa dahi malik olarak sorumlu olduğunu açıklayan Kiraz şöyle konuştu:
“Konuya hukukçu olarak getireceğim yorum şu olabilir. Kentsel dönüşüm eğitimi de veriyorum. Bu eğitimde mevzuat öğretiyorum, mevzuatın sorunlarını öğretiyorum, genelde uygulayıcılar katılıyor. İnsanlar artık gerçekten bilinçlendi. İzmir depreminde bazı müvekkillerimin başına geldi, müvekkillerimin alt katlarında kamu bankaları var ve kasa koymak için kolonları kesmişler, binalar ağır hasar görmüş. Çoğumuzun bildiği Alsancak’ta da bir bina var, orası da ağır hasar gördü. Binaların statiği çok ciddi bir şekilde etkilendiği için hızlı bir şekilde tahliye edildi. Biz bu konuda ne yapabiliriz? İnsanlar genelde kolay yola gidiyor, tabi ki deprem ülkesi olduğumuz bir gerçek, müteahhitlerin çaldığı da bir gerçek ama bina bize geçtikten sonra kolon kesmek gibi çok ciddi müdahaleler yapıyoruz. Özellikle giriş katta iş yerleri varsa alan kazanmak için bunu yapabiliyor. Biz mutlaka bu tadilatları kontrol edeceğiz, kiracıya anahtarı verdim kirasını ödüyor olmaz. Malik olarak sorumlu sizsiniz.”
